전세 계약 시 깡통전세 감별기로 위험도 꼭 확인하고 계약하자!

최근 깡통주택을 많이 보유한 '빌라왕' 때문에 많은 세입자들이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 많이 생겼다. 집주인이 집값 하락, 갭투자 실패 등으로 파산하게 되어 집이 깡통주택으로 전락하는 피해사례와 의도적으로 세입자의 전세금을 떼먹으려는 목적의 전세사기가 늘어나 주의가 필요하다. 올해도 집값 하락세가 이어지고 있어 깡통 전세 문제가 계속 늘어 피해가 예상된다.

 MBC 전국 깡통전세 감별기  

​최근 MBC에서 잇따르는 전세 사기와 '깡통정세' 피해를 줄여보고자 '깡통전세 감별기'를 만들었다. 2022년 전국의 모든 아파트와 다세대주책(단독, 다가구 주택, 오피스텔 제외)의 전세, 매매 실거래 자료를 전수조사해 단지별 평균 전세가율을 산출했다. 현재 내 집, 혹은 앞으로 이사할 집의 '깡통정세 위험도'를 직접 확인해 보자.

 

※ 본 자료는 국토교통부 실거래가 데이터를 기반으로 한국도시연구소와 함께 분석한 자료이다. 동일 평형대 매매가와 전세가가 연계되지 않은 단지는 검색 화면에서 조회되지 않을 수 있다.

※ 증여 목적 거래 등으로 통계가 왜곡될 수 있으니 참고용으로 활용하고, 전세가율이 낮더라도 다른 선순위 채권 등이 있을 수 있으니 임대차 거래 시 직접 확인해야 한다.

※ 2023년 상반기 이후 전세가율 데이터도 향후 업데이트할 예정이다.

주택도시 보증 공사 보증사고 및 대위변제 금액

결과적으로 주택도시 보증 공사(HUG)에서 대신 내준 보증금 총액이 매년 폭증해 최근 3년간 1조 8천억 원에 달했다. 결국 '깡통 전세' 사고에 공적 자금이 쓰인 셈이다. 정부는 지난해 7월 깡통 전세 문제의 전국 확산 가능성이 적다고 발표했지만, 이 같은 추세라면 깡통 전세 문제는 더욱 심각해질 것으로 우려된다. 전문가들은 전세보증 가입을 위한 보증금 요건을 주택 가격의 70~80% 미만 수준으로 낮추고, 세입자들이 주택 상황을 정확히 알 수 있도록 정부가 관련 정보를 투명하게 공개하는 등 임차인의 정보 접근권을 확대해야 한다. 또, 임대인의 소유 주택수, 임대 주택수, 세금 미납 여부, 선순위 채권 금액, 보증 가입 여부, 보증사고 여부 등의 정보를 공개하면, 임대인의 보증금 반환 능력과 악성 임대인 여부를 확인하는 데 도움이 될 수 있다.

깡통전세 예방책

전국 깡통전세 감별기로 확인을 하더라도 추가로 확인해야 할 것들이 있다. 집주인이 작정하고 사기를 치면 당할 확률이 높지만, 집주인의 부채나 갭투자 등 조금만 더 확인하면 전세 보증금을 날리는 피해를 조금이라도 줄일 수 있다. 또한 입주 직후 전입신고와 확정일자를 받는 것을 잊지 말자. 

 

1. 사기 예방에 있어 제일 좋은 것은 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 미심쩍은 집은 계약을 하지 않는 것이다. 미리 임대차계약을 맺기 전 부동산 등기부등본을 떼보는 것이 매우 매우 매우 중요하다. 부동산에 가서 마음에 드는 집이 있다고 하면, 공인중개사에게 그 집의 등기부등본을 떼 달라고 하면 그 자리에서 떼준다. 등기부등본을 통해서 신탁여부, 저당액, 선순위 채권 등을 모두 알 수 있기 때문에 계약 전 꼭 미리 확인해보아야 한다. 특히 근저당이 설정되는 갑구뿐만 아니고 을구도 전부 확인하여야 한다. 계약 후 등기부등본을 확인해 보는 것도 필요하다. 계약 때는 깨끗했던 등기부등본이 나중에 바뀌어있는 사례도 빈번하기 때문이다.

- 집의 시세를 대략이라도 파악해 보자. 통상 전세가+대출액이 시세의 70%를 넘으면 깡통주택이라고 판단한다. 전세가와 시가가 비슷하다면 전세사기가 아니더라도 무리한 갭투자매물일 수 있으므로 권하지 않는다. 마찬가지로 근저당권 설정, 즉 대출액이 큰 경우도 전세계약은 위험하다.

- 신축 빌라는 전세로 들어가서는 안된다. 최소한 5년 정도 된 주택을 골라야 한다. 

 

2. 가장 전형적인 전세사기 수법은 전세계약을 맺은 당일 집주인을 바꿔버리는 것이다. 당연히 계약시점에서 일어나지 않은 일이므로 등기부등본으로도 알 수 없다. 통상 임대차보호법 상 전입신고 후 임대차 계약서에 확정일자를 받으면 대항력이 생겨 임차인에게 최우선 변제권이 생긴다고 들 알고 있지만 현재 확정일자의 효력은 전입일 익일부터 발생한다는 맹점이 있어, 전입 당일 집주인이 바뀌고 집주인이 집을 담보로 대출을 실행하고 근저당권을 설정하면 세입자는 최우선변제 순위에서 차순위로 밀리게 된다. 또는 세금의 변제순위가 최우선이라는 점을 이용해 집주인이 고액의 세금체납자인 경우가 많다. 이 경우에도 임차인의 변제순위가 차순위로 밀린다. 

- 부동산 계약 시에 임차인이 기입할 수 있는 특약사항을 잘 활용 하자. 계약 해지, 권리금 설정 등 다양한 내용을 임대인과 협의하여 넣을 수 있다. 여기에서는 보증금 잔액을 확정일자 익일 등기부등본을 확인한 후 지급하기로 계약을 맺거나, 특약으로 전입신고 당일 소유주가 바뀌어서는 안 된다, 근저당권 설정이 불가하다 등의 조항을 넣으면 해결가능하다. 또한 세금 체납 여부는 등기부등본에 반영되려면 시차가 있어 등기부등본만으로 확인하기 어려우므로, 지방세/국세 완납증명서를 계약 전 요구하여야 한다.

 

3. 다세대 주택 중 개인이 자금부족으로 신탁회사에서 돈을 빌리거나 위탁하여 주택을 짓고, 그 대가로 건물의 소유권을 신탁회사에 넘기는 경우가 있다. 이 경우 세입자와 집주인 사이에서만 이루어진 전세 임대차 계약은 무효이다. 그리고 계약 자체가 무효이므로 사기를 당해도 임차인이 보호받지 못한다. 신탁사기를 방지하기 위해서는 등기부등본 갑부에 신탁등기가 등재되어 있는지 확인해 보고, 등기소에서 신탁원부를 떼보니 후 원부에 있는 대금지급자(신탁회사)에게 전세계약과 관련된 모든 동의 사항을 확인받으면 어느 정도는 막을 수 있다. 

- HUG 전세보증금반환보증에 먼저 가입하는 것이 좋다. 당연히 보험회사 입장에서는 여러 가지를 검토해 보고 돈이 떼이지 않을 만한 안전한 곳에만 대출을 해주고자 하기 때문이다. 만약 보증가입이 거절된다면 그 집은 거르면 된다. 그리고 전세보증은 어디까지나 '보험'이라는 사실을 잊어서는 안 된다. 첫째도 약관!, 둘째도 약관!, 셋째도 약관!이다. 이를 제대로 확인하지 못하고 가입에 대한 약관상의 의무를 지키지 못하면 지급이 거절되고, 이로 인한 피해 역시 임차인에게 돌아오게 된다.

 

 

전국 깡통전세 감별기